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13大房企围搅沙井，楼面价破“5”
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曾“被嫌弃”的沙井楼面价破“5”，房企都饥不择食了吗？
文/易居（中国）企业集团分析师 梁宁宁
疯狂的土地市场再度刷新南宁人的“三观”！一向被嫌弃太过于“偏远”、“荒凉”的沙井板块，今天沸腾了。今日出让的沙井50亩商住用地，引来13家房企围搅热抢，最终拍出“5000元/平方米”的楼面地价，溢价率达到161%，成为沙井新晋楼面价地王。而同在今天出让的江北大道10亩滨江旧改地，则以底价成交。
楼市火爆与房企地荒的双重刺激下，土地市场必将迎来一轮又一轮高潮。“楼面价破5”不再是五象新区等热点板块的专利。“曾经你爱理不理，如今你高攀不起”这句话，恰当形容沙井这次逆转。
今日上午的大雨，丝毫没有阻挡房企们抢地的热情。率先出让的GC2017-007地块，引来恒大、万科、天健、骋望、招商、绿地、重庆融浹商贸、融创、中梁、中昂等13大房企到场拼抢，最终被首度入邕的中昂地产以单价1000万元/亩、楼面地价5000元/平方米，总价4.98亿元一举拿下。
（99号中昂地产拿下沙井地块）
地块周边有多个在售楼盘，邻近的天健西班牙小镇、华南城东盟华府、恒大帝景，价格在7000~8300元/平方米。而即将上市的新盘荣和公园里，去年拿地的楼板价2166、2178元/平方米。也就是说，不足一年时间，地价已经翻倍。
值得关注的是，该地块附近曾有一幅70多亩商住地去年出让，但无人申请竞买，或因当时地块所在区域商业氛围以及路网建设，还有地块一路之隔还建有混凝土厂等顾虑因素，造成房企当时“不敢冒险拿地”。
GC2017-007地块位于江南区邕津路南段东侧、贤明路南，占地49.809亩。为城镇住宅用地、批发零售用地。容积率＞2.0且≤3.0，GC2017-007地块出让起始价为382万元/亩。
地块周边，路网完善，但配套还较为欠缺，大商业还主要依托华南城，地块本身及周边的商业配套还有待加强。
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预计售价破“9”，再刷新片区房价
沙井楼面价破“5”意味着什么？根据克而瑞广西片区的监测数据，2月南宁市商品住宅成交均价8777元/㎡，沙井商品住宅成交均价6707元/㎡。这意味着，中昂地块楼面价达到区域住宅均价的74%。
从成本来看，在南宁这种城市级别，包括建安、前期、公建配套、税费、管理、营销费用等成本通常需要2500~4500元/㎡。品质越高、配套越牛的楼盘，成本就会越高。如果按3500元/㎡成本计算，加上5000元/㎡的地价，建起来的房子毛坯成本价将达到8500元/㎡。再考虑到10%以上的合理利润，预计售价将破“9”。
地王诞生，全城楼盘必将跟着迎来一轮高潮。当然，最兴奋的是江南的开发商们，纷纷借机消费地王。恒大城打出“江南沙井楼面积破5，恒大城精装房均价9200元/㎡”、恒大帝景打出“曾经你爱理不理，如今你高攀不起，沙井地价直飙5000，恒大帝景均价仅8300元/㎡……
不难判断，地王效应下，周边房价将迎来新一轮上涨。而这股涨价热潮将继续蔓延。
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北京中昂，首度入邕夺沙井地王
此次拿地的中昂地产，有何来头，勇气何在？
据悉，这是该企业首度来到南宁。资料显示：中昂集团成立于2004年，是一家以，地产开发为主，集投融资、工程建设、装饰装潢等业务于一体的中大型企业。集团总部设于北京，总资产规模逾380亿元，年收入百亿余元。公司现有员工5000余人，其中硕士学历以上269人。2013年，集团入围 “2013年中国民营企业500强”、“2013年中国民营企业服务业100强”；2014年，集团蝉联“2014年中国民营企业500强”和“2014年中国民营企业服务业100强”称号，并首度入围“2014中国房地产百强企业”。同年，中昂集团入股以重庆力帆集团为第一大股东的蓝洋金融集团，并携手全球最大的太阳能薄膜发电企业——汉能控股集团共同发起设立北京蓝洋商业保理有限公司。
【分析】
1
缺地！房企地荒，甚至饥不择食
2016年以来，土地市场，不断给大家“惊喜”，或者说是“惊吓”。如五象新区楼面价接近6000元/平方米，西乡塘楼面价破“5”，凤岭南诞生1.14万元/平方米的楼面价地王……一个又一个地王背后，是众多大牌房企在南宁扩张的野心，或者是对南宁市场的看好。而更直接的原因，则是土地供应短缺。
土地市场供不应求，房企地荒，已成为不争的事实。今年更有愈演愈烈之势。年初，恒大中国、碧桂园、龙光、合景泰富等企业就纷纷发布，在广西“寻求土地合作人”的信息。众多房企在南宁乃至整个广西都面临“断粮”的局面，拿地成为最为紧迫的事情，这也是土地市场热度居高不下的直接原因。
在拿不到地，意味着“等死”的局面下，在当前板块毛坯房售价仅为7000~8000元/平方米的的市场下，沙井拍出5000元/平方米的楼面价也就不足为奇，但仍有不少人令人大呼，房企“胆子太大”，甚至可能是饥不择食。
2
缺房！市场火爆，去化周期不足6个月
而2016年南宁楼市商品房市场量价齐涨，根据克而瑞数据统计显示，商品住住同比2016年价格涨幅达到10.11%。2月份，南宁市商品住宅成交均价达到8777元/平方米，环比基本持平，同比上涨17.28%。截至今年2月底，南宁市商品住宅库存量仅为483万平方米，去化周期仅5.8个月。整体来说，库存量较低，去化周期短，市场整体供不应求，这也无疑让房企们卯足了劲，更有勇气拼出地王。
进入2017年，市场走势究竟如何？能否延续2016年下半年以来的暴涨？
2017年，楼市在喧嚣与躁动中开局。各地限购限贷升级，加上美联储加息、人民币持续贬值，外汇管制，市场未来走势更成疑云。
如今，南宁市购房政策相对宽松，但在全国限购限贷升级大势下，如南宁市土地市场，商品房市场持续高温，不排除南宁也重新加入限购行列的可能性。悲观者看来，“限购会死，不限购会疯”。
地块素描：一线江景、朝阳商圈、旧改用地、规模较小
相比沙井地块的火爆，同在今日出让的10亩江北大道旧改用地，则因出让条件苛刻，让众多开发商望而却步。最终，被南宁市浙创投资有限公司，以845万元/亩底价拿下。
据悉，2014年南宁市浙创投资有限公司已拿下GC2017-005地块旁的17亩旧改用地，为雅际片区旧城改造一期项目，打造春江花园项目。而本次拿地，预计继续开发春江花月二期项目。
GC2017-005地块位于西乡塘区江北大道以北，占地10.513亩，为城镇住宅、批发零售用地。容积率＞4.0且≤5.0,建筑密度＞20%且≤35%,绿地率≥30%，特定地区限高≤100米，起始价845万元/亩。
地块地段和资源都相当优越。其毗邻朝阳商圈，周边配套成熟，附近有秀田小学（在建）、沃尔玛、边阳菜市等配套。值得注意的是，地块紧邻江北大道，拥有一线江景资源。建筑主体外观设置夜景工程，并要求该夜景工程与建筑主体同步设计、同步审批，同步施工。
该地块为城市旧改用地，竞买人需取得2013年1月10日市城乡建委会同西乡塘区政府、江南区政府、经开区管委会发布公告征集的旧城改造项目中任意一个项目土地熟化投资人资格。
地块周边在售项目不多。距离该地块最近的有楼盘有融创融公馆、瀚林新城、雅里人家。其中，瀚林新城、雅里人家均已售罄，融创融公馆项目预计3月底开盘，价格破“万”。
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